Kentsel dönüşüm, ömrünü doldurmuş veya deprem güvenliği yetersiz yapıların yenilenmesini sağlayan bir süreçtir. Süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülür. Hak sahibi olarak sürecin nasıl işlediğini bilmek, hem zaman hem de haklarınızın korunması açısından belirleyicidir.
1. Riskli Yapı Tespiti
Süreç, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Binadan karot alınır, donatı taraması yapılır ve yapının taşıyıcı sistemi hesaplanır. Tespit için tek bir bağımsız bölüm sahibinin başvurusu yeterlidir.
Rapor olumlu çıkarsa yapı, tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi ile işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Bu aşamada rapora itiraz hakkınız bulunur; itiraz süresi tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar.
2. Malikler Arasında Karar
Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerin bir araya gelerek yapının nasıl değerlendirileceğine karar vermesi gerekir. Kanunda belirlenen çoğunlukla alınan karar, tüm maliklerin uygulamasına esas olur. Bu toplantıda; müteahhit seçimi, paylaşım oranı, kira yardımı ve teslim süresi gibi başlıklar netleştirilir.
3. Sözleşme Aşaması
Sözleşme, sürecin en kritik adımıdır. Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler:
- Teslim edilecek bağımsız bölümün kat, cephe ve metrekaresi
- Kullanılacak malzemelerin marka veya nitelik olarak tanımlandığı mahal listesi
- Kesin teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart
- Kira yardımının tutarı, süresi ve ödeme takvimi
- İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmasının müteahhit yükümlülüğünde olduğu
"Anahtar teslim" ifadesi tek başına yeterli değildir; teslim edilecek dairenin standardı mahal listesiyle tanımlanmadığında sonradan anlaşmazlık çıkması olağandır.
4. Yıkım ve İnşaat
Tahliye ve yıkımın ardından zemin etüdü, proje onayı ve ruhsat süreçleri tamamlanır. Kaba inşaat, ince işler ve çevre düzenlemesi tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi alınır ve bağımsız bölümler teslim edilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Beş Nokta
- Müteahhidin daha önce tamamladığı projeleri yerinde görün; biten bir işi gezmek, kataloğa bakmaktan daha bilgilendiricidir.
- Kat karşılığı oranını yalnızca yüzde olarak değil, teslim alacağınız dairenin konumu ve metrekaresi olarak yazdırın.
- Kira yardımının ne zaman biteceğini sözleşmede net tarihe bağlayın.
- Ruhsat alınmadan yıkıma başlanmasına izin vermeyin.
- Tüm malikleri kapsayan tek bir sözleşme metni üzerinde ilerleyin.
Kentsel dönüşüm süreciyle ilgili sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.